受全国低迷的楼市影响，深圳楼市在这小半年里也经历了一场突如其来的“观望”。近期终于被中骏四季阳光的开盘刺破。眼看有人开始站出来以低于预期10 %来开盘，接下来的其他项目手中的棋子该怎么走?“千人到场”的热情没有降低，面对市场强劲的购买需求，大家已心知肚明，关键还在于开发商下半场的谨慎、合理定价。如果说2014年上半场是买卖方互相的观望和僵持，那么下半场一定就是激烈的博弈和争抢。这个市场一开始预热，好戏即将上演。
深圳新盘开头炮，以低于10%的预期开盘
深圳楼市自春节以来，市场整体推盘并不积极，仅有五项目获得预售许可证，传统的“五一”旺季在今年也变得相当“沉默”，多个原计划在年后就入市的项目一拖再拖，据南都记者在5月中旬的统计，包括幸福万象、理想城、德弘天下、深圳中心、朗钜创公馆、领航城领翔、中骏四季阳光等多个楼盘存在蓄客期延长、更改入市计划的情况。另外，还有在售项目也未采取“明显动作”，公开的推广少之又少，只是“暗送秋波”来试探市场，如万科广场、保利上城、佳兆业悦峰、振业天峦等多个楼盘，打折、一口价、特价房、低首付、首年免月供等等，进行促销。
终于，在5月17日等来中骏四季阳光的开盘。据南都报道，中骏四季阳光当天共推出411套二、三房单位，首批单位开盘当天全部售罄。开盘当天均价1.2万元/平方米，部分单位最低价格可达1.1万元/平方米，低于项目周边的中信龙胜广场均价1.4万元/平方米。这个“约2000元/平方米”的价格距离，被业内纷纷解读为“低于预期价格10%开盘”。另外，坪山六和城同天开盘，开盘均价约1.4万元/平方米，最低有1.3万元/平方米起，219套售出九成。开盘价格也是低于预期。而从买家反应来看，包括同一个周末，开放样板房的龙华幸福城三期，这3个盘皆有近千人到场。
很明显，市场上不缺买家，缺的是推盘的诚意。市场已有楼盘开盘价格显现“松动”，注定了未来全局的发展被搅动。以一个“以价取量”作为开局，对于开发商来讲是好事，也是坏事。好的一方面是，明确了市场上的需求量仍然强劲，因为动辄就有“千人到场”，只要给市场上的买家们一点“示好”，走量没问题。坏的一方面便是，开发商又多了纠结，目前开盘的楼盘已给出“降10%”的示范，未来开盘的项目要怎样定价才能达到计划销售的量?
供不应求依然明显，关键在于开发商定价
在此次南都记者的同题问答调查(详见05版)中，对于深圳市场的“求大于供”现状，18名业内人士无一否认。
深圳房地产研究中心主任王锋更是指出：“深圳自有住房比例还很低，不到40%。再加上土地供应又很有限，城市已提前进入城市更新阶段。真实的购房需求很强劲。”王锋分析，三、四线城市远比我们想象的要糟糕，拿深圳与北京、上海、广州等其他三个一线城市做横向对比，深圳的情况也最为乐观，北上广三个城市的成交量，每月环比都在持续大幅跌落。例如4月，北京新房市场成交量环比下跌28%，上海下跌20%，广州下跌14%。只有深圳保持了环比7%的增长。王锋预计：“下半年的经济增长会好过上半年，货币政策也会比上半年要大力支持个人住房贷款。因此，我认为下半年房价总体不会出现太大波动，如能保持去年下半年同期的价格水平就可以算是平稳度过调整期。但在这个过程中，开发商的慎重、合理的定价也很关键，引导增强买家入市信心。”
王锋的言下之意便是，在全国大势统统不好的情况之下，“只要不跌，深圳楼市就能称得上 好 。”这个论调基本与我们此次的调查结果相符合，大多数表态认为“受土地价格依然高企、购房者依然蓄势待发准备买房，货币政策也鼓励个人住房贷款等等”支撑，深圳房价整体上不会有大的松动，即便是同比去年有微跌，幅度也不会太明显。而下跌的原因主要又来自市场整体供应增大和企业自身资金、业绩等的多方压力，会出现部分楼盘“以价取量”。
各地都松绑了，深圳一枝独秀不会松绑
今年4月28日以来，全国出现了最为整齐划一的“松绑潮”。在不足一个月的时间里，已有南宁、天津、无锡等8个城市陆陆续续松绑“限购令”。但是深圳不会跟风。
业内认为，目前的市场状态控制得比较平稳、健康，政府没有松绑的动力。反而，一旦松绑，深圳房价涨势将不可阻挡。王锋指出，只有当如果安居型商品房(又称公有产权住房)的供应比例达到年度市场总供应的20%，才可以考虑放开这个限购政策。
为何大家会对深圳楼市如此有信心?除了有真实的需求在，而且也与整个深圳房地产环境以及房地产企业经营的高度市场化运作有关。深圳在上半场走出去的企业从去年开始回流深圳本土，抢在三四线城市在今年倒下之前，回头来抓深圳楼市的下半场。因此，即便三、四线城市当下出现很大的问题，对于这些回流的房企来说，必定是提早做出了应对的准备。另外，深圳房地产市场是经历了2008年历史以来最艰难的低谷期，绝大多数房企都有前车之鉴，都有自救意识，即便有资金压力，但不至于到断裂的程度。
去年一年，深圳楼市的一手房成交量达到432万平方米，创下三年以来历史新高。从今年推盘节奏来看，深圳楼市的今年上半场基本是埋没到“市场有效供应太少”的集体沉默之中了，成交量或难以企及这个水平，下半场成交如何，买卖双方如何博弈，就要看开发商们对于推盘的着急程度了。
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